Владение землей в Таиланде для иностранцев
Согласно тайскому законодательству, иностранным гражданам, как правило, запрещено владеть землей, находящейся в свободной собственности. Тем не менее, иностранцам доступны юридические стратегии, которые позволяют им контролировать и инвестировать в недвижимость. Иностранцы могут владеть до 49 % акций тайской компании с ограниченной ответственностью, которая владеет землей на свое имя, хотя сама земля остается в собственности компании. Хотя иностранцы не могут напрямую владеть землей, им разрешено владеть зданиями, например, кондоминиумами, независимо от земли, на которой они построены.
Способы, с помощью которых иностранцы могут получить землю в Таиланде
Иностранцам, которые ищут надежный и простой способ инвестировать в землю, доступны два распространенных варианта:
- Договор аренды: Это позволяет иностранцам арендовать землю на срок до 30 лет с возможностью продления.
- Создание тайской компании с ограниченной ответственностью: Это предполагает создание компании, в которой иностранный гражданин владеет до 49 % акций, а остальные акции принадлежат гражданам Таиланда.
Типы документов на право собственности на землю в Таиланде
Документы на право собственности на землю в Таиланде делятся на три основных типа, каждый из которых предоставляет различные уровни прав собственности:
- Чанот (Nor Sor 4 Jor): Это наиболее надежный и предпочтительный документ на право собственности в Таиланде. Он предоставляет землевладельцу полные юридические права на землю, позволяя полностью контролировать ее, включая право на продажу, передачу, аренду или залог. Он также гарантирует точные размеры участка, что делает его наиболее надежным для тех, кто хочет инвестировать в земельную собственность. Большинство кондоминиумов строится на землях Шаноте благодаря их юридической чистоте.
- Nor Sor 3 Gor: Этот документ выдается, пока земля находится в ожидании полного титула Chanote. Земля была измерена Земельным департаментом, поэтому владелец знает точные границы участка. Владелец может продать, передать или заложить землю. При отсутствии споров они также могут потребовать повышения статуса до титула Chanote. Этот титул дает больше прав, чем Nor Sor 3, но все же не обладает всей полнотой власти Chanote.
- Nor Sor 3: Выдано районными земельными чиновниками, этот титул не был официально измерен Земельным департаментом, поэтому границы не являются точными. Это может вызвать сложности с соседями или будущими сделками. Землей можно владеть, но нельзя передавать или продавать ее до тех пор, пока о ней не будет объявлено в течение как минимум 30 дней. Позже титул может быть повышен до Nor Sor 3 Gor или даже Chanote.
Существуют и другие титулы, но они не дают значительных прав по тайскому законодательству и, как правило, не рекомендуются для надежного владения землей.
Как измеряется земля в Таиланде?
В Таиланде земля измеряется в традиционных единицах, которые отличаются от тех, что обычно используются в Европе, Великобритании или США. Основными единицами измерения земли в Таиланде являются вах, таланг вах и раи.
- Вах: Это линейная единица измерения, 1 вах равен 2 метрам.
- Таланг Вах: Это единица измерения площади, равная 4 квадратным метрам.
- Раи Более крупная единица измерения земли, 1 раи равен 1600 квадратным метрам или 400 таланг-вахам.
Вот краткая справка для пересчета:
- 1 квадратный метр (кв. м) = 0,25 таланг-ва.
- 1 акр = 2,53 Раи
- 1 гектар = 6,25 Rai
Эти измерения широко используются при сделках с недвижимостью в Таиланде, и их понимание крайне важно при покупке или аренде земли.
Преимущества недвижимости в Таиланде
Основное преимущество покупки недвижимости с правом владения заключается в том, что покупатель имеет полное право собственности на нее. Это означает, что владелец может продавать, сдавать в аренду или развивать недвижимость по своему усмотрению в рамках тайского законодательства. Свободная недвижимость также считается более надежной, поскольку срок владения не истекает и не требует продления, в отличие от аренды. Хотя процесс приобретения недвижимости, находящейся в свободной собственности, может быть немного медленнее и потенциально дороже, долгосрочные преимущества полного контроля и права передачи собственности делают этот вариант весьма привлекательным для иностранных покупателей, особенно когда речь идет о кондоминиумах, где иностранцам разрешено владеть до 49 % здания.
Создание тайской компании для покупки земли
Создание тайской компании с ограниченной ответственностью для покупки земли — практичное решение для иностранцев, поскольку тайское законодательство запрещает прямое иностранное владение землей. Владея максимум 49 % акций тайской компании, иностранец может косвенно контролировать землю через компанию. Главное преимущество этого метода — постоянное владение землей, пока существует компания. В отличие от аренды, которая имеет ограничение по времени, этот способ обеспечивает большую стабильность.
Кроме того, покупка земли через компанию выгодна для инвестиционных целей. Она позволяет закладывать, делить землю на части или перепродавать ее, что часто ограничено договорами аренды. Если вы также хотите открыть бизнес в Таиланде, этот вариант может упростить как процесс приобретения недвижимости, так и процесс создания бизнеса.
В обоих случаях важно обратиться за юридической помощью, чтобы обеспечить полное соответствие тайским нормам.
Аренда земли в Таиланде
Договор аренды земли является важнейшим юридическим документом в сделках с недвижимостью, особенно в Таиланде, где он предоставляет физическим или юридическим лицам возможность использовать землю без приобретения права собственности. Он особенно важен в сценариях, когда иностранные инвесторы или застройщики хотят реализовать проекты, поскольку Таиланд ограничивает право собственности на землю для лиц, не являющихся гражданами Таиланда.
Нужно ли регистрировать договор аренды земли в Земельном департаменте?
Аренду сроком до 3 лет регистрировать не нужно. Аренда на 3 года и более должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте.
Каков максимальный срок аренды?
Максимальный срок аренды обычно составляет 30 лет с возможностью продления на 30 лет и еще на 30 лет после этого. Каждое продление срока аренды должно быть зарегистрировано в местном земельном управлении. Земля для промышленных целей может быть арендована иностранной компанией на срок до 50 лет при определенных обстоятельствах с возможностью продления аренды еще на 50 лет.
В чем преимущества аренды недвижимости?
Это самый быстрый и дешевый вариант приобретения недвижимости в Таиланде, с наименьшим количеством возможных недоразумений. Этот вариант также требует меньшей ответственности.
Каковы недостатки аренды недвижимости?
Лизинг недвижимости дает меньше возможностей для контроля, чем фригольд, поскольку здание не является вечной собственностью. Несмотря на то, что 30-летний договор аренды обычно может быть продлен 2 раза подряд, что в общей сложности составляет 90 лет, все же существует вероятность того, что договор аренды не будет продлен из-за изменения обстоятельств или закона.
Владелец земли может отказаться подписывать регистрацию на продление аренды после 30 лет. Арендатор может подать иск о нарушении договора, что приведет к судебному процессу, дорогостоящему и длительному. Это также влечет за собой трудности с получением ипотечного кредита, более низкую стоимость при перепродаже и возможные судебные иски от владельца земли за нарушение условий аренды.
Покупка кондоминиумов в Таиланде
- Определение кондоминиума. Согласно тайскому законодательству, кондоминиум — это здание, разделенное на отдельные единицы, которые могут находиться в индивидуальной собственности. Эти единицы продаются в личную собственность, а общие зоны здания находятся в совместном владении всех владельцев единиц.
- Требования к иностранцам для покупки кондоминиума. Иностранцы или иностранные юридические лица могут приобрести кондоминиум, если они ввозят в Таиланд иностранную валюту для финансирования покупки. Обычно это делается через форму валютной сделки, которая должна быть представлена в Земельный департамент во время передачи права собственности. Эта форма подтверждает, что средства на покупку были получены из-за границы, что обеспечивает соблюдение тайских правил в отношении иностранной собственности.
- Ограничения на иностранное владение. Иностранные граждане могут владеть не более чем 49 % общей площади всех помещений в зарегистрированном здании кондоминиума. Это гарантирует, что большая часть собственности на кондоминиум в любом конкретном здании останется за гражданами Таиланда.
- Условия аренды кондоминиума. Помимо покупки, иностранцы могут арендовать кондоминиумы на срок до 30 лет. Аренда на срок более 3 лет должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, чтобы получить юридическое признание.